（圖注：央視報道眾多房地產企業欠繳土地增值稅）

21世紀網訊 11月24日，央視報道稱，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，并列出房企“黑名單”。其中，萬科、華僑城、金地等數家位于深圳的大型房企均榜上有名。11月25日，萬科、金地等房企回應稱，并未“欠繳”土地增值稅，央視報道中援引的數據應是“預提費用”。

11月25日，作為地方稅收的監管部門，深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍接受21世紀網采訪時表示，“注意到了深圳幾家大型房企被央視點名”，“（央視報道）概念搞錯了。”他說，土地增值稅屬于先預繳后清算的特殊稅收方式，報道中提到的“應交未交的土地增值稅”并不能定義為“拖欠”，而是亟待項目達到一定進度后進行清算。

地稅局：未發現拖欠土增稅

中國的土地增值稅按地價增值以累進稅率30%至60%計算，為銷售物業所得款項減可扣減支出，包括土地使用權成本、借貸成本、營業稅和所有物業發展開支。該項稅收在物業產權轉移時產生。而稅收的監管主體為企業項目所在地的稅務機關。

“暫未發現被點名的企業在深圳存在拖欠土地增值稅的情況，”11月25日，楊龍對21世紀網表示，“深圳建立了稅收信息化的平臺，對符合清算條件的項目按照規定進行，有些房企相當大部分項目在內地，不好做整體的評價。”

楊龍進一步解釋稱，土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預繳，當房企開發的項目增值達到20%以上時，就必須預繳土地增值稅，目前深圳的普通住宅按銷售收入2%征收，別墅按4%征收。其次是在項目銷售進度達到70%以上時進行清算，符合清算條件的，由房企自行申報，在中介機構的鑒證下，提交給項目所在地的稅務機關，待稅務機關審核過后，再進行補繳。

“土地增值稅不像企業所得稅或營業稅，必須在當月或每年度中的期限內申報。” 楊龍表示，“對于土地增值稅的清算，征管方面沒有嚴格的期限，現在項目開發的形式內容不一樣，有的項目有一期、二期、三期，還有一些配套的公共設施。”

在清算環節，監管機構須對包括土地出讓金，建筑成本和容積率等在內的準確數據進行核查。“要費一定的時間和人力，對項目較多的區稅務機關的壓力會大很多。”

土地增值稅和房產稅一向被譽為調控樓市的兩項利刃，其中土地增值稅被國稅總局屢次發文要求加強征管。楊龍表示，土地增值稅對房企資金鏈影響重大，寬松的監管在調控上是不允許的，“央視報道的現象不能否定，但不能完全同意其中的觀點，我們會加強深圳對本地項目的監管。”

首先，深圳市將嚴格按照國家層面制定的預征率與稅率征收，其次，在清算的方式和手段方面，會根據國稅總局的要求來做，同時也考慮到企業和城市的實際情況。“今年1-10月份深圳征收土地增值稅總額97億元，比去年增長14.8%。由于深圳的發展空間有限，政府土地出讓招拍掛越來越少，預計稅收總額會降，但從管理力度來看是在增加。”

房企稱央視“誤讀”

11月24日，央視《每周質量報告》拋出報道，援引北京執業律師李勁松的分析稱，45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅，雅居樂、SOHO中國、萬科、招商地產、合生創展、金地集團等知名房企均榜上有名。

在報道中，央視列出了45家房企欠繳名單，其中雅居樂（83億元）、SOHO 中國（64億元）、富力地產（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產（44億元）、合生創展（42億港元）、融創中國（27億元）、金地集團（26億元）、新世界中國地產（24億港元）。

該報道一出，立刻引起各界嘩然，并遭到地產人士的炮轟和房企的否認。當晚，任志強連夜在微博撰寫“任八條”駁斥央視報道“愚蠢與無知”。

11月25日，萬科對21世紀網回應稱，相關報道應該是源于誤解，是把會計上的“預提”理解為了企業的“現時納稅義務”。世茂房地產一位內部人士也認為央視存在誤讀，該人士對21世紀網表示，“報道中沒弄清楚土地增值稅是怎么收的。” 當日，華僑城、金地和招商地產也對媒體回應稱，自己并未“拖欠”土地增值稅，央視提及的“應交未交”稅實際上是“預提費用”，即“預先提取但尚未實際支付的各項費用”。

萬科進一步解釋稱，“房地產項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。”

世茂房地產內部人士表示，一般項目是預售的，預售之后一般1-2年才交房，地產公司才能確認收入，進行清算。“央視報道中提到的‘應交未交’土地增值稅，指的是之前預繳的沒交夠，后期銷售的時候已經留存了，但是沒有到結算時間，并不存在拖欠。”

名詞解釋

土地增值稅

中國土地增值稅按地價增值以累進稅率30%至60%計算，為銷售物業所得款項減可扣減支出，包括土地使用權成本、借貸成本、營業稅和所有物業發展開支。稅項于物業擁有權轉移時產生。

任八條

一、一家集團企業的合并報表是由全國各地的項目公司的情況匯總的，但稅是在各項目所在地分別交納的，總部所在地的稅務局當然不了解各地的情況了。各地的稅務部門只掌握項目所在地的情況。

二、土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳，按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。政府的預繳正是無償提前占用企業流動資金的納稅方式。

三、企業在項目預繳土增稅時就必須預提應交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應交而未交的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時，可以不交，并不違背稅法。也非拖欠。

四、達到結算條件時，項目會重新進行結算，并根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額，有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的交納數額，甚至有可能實際上應交數小于已經預繳的土增稅！因此在稅法中有明確的規定為＂多退少補＂。盡管稅務部門從來不退，讓轉沖其他稅。

＂多退少補＂說明，預算中計提的應交未交土增稅科目中的數并非為結算時的實際交稅數。五、一個集團中單獨結算的項目，分別在不同的稅務局管轄下，每個項目的進度不同，必然有大量的項目未達到稅法的結算時間，就必然匯總為一個巨大的應交未交數。但分散到各個項目也許只剩下的是結算的收尾數。

六、不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等。但不違背稅法就行。這只能說是預繳稅后結算的制度結果。企業會高預提，以減少后期風險。如果尾盤處理或降價則必然減少結算時的實際交稅額。

七、確實有的項目可能有已達結算條件而未結算的情況。每個稅務部門都會在完不成稅收增長任務時，深查或催稅，開發企業是無法偷僻的。甚至有為完成稅收任務要求企業超額預繳的。那就必然有在超額完成任務后要求緩結算的，稅務機關適時調整實際收繳時間或與提前高預繳要求交換的。稅務機關不是傻瓜！

八、開發商敢將應交未交土增稅的數據公開，恰恰說明有其未及時上繳的合法、合理性。符合稅法的結算規定。延期交稅如無合法理由，其換來的利息收入是抵不了罰款的。只有合法才可能利用預繳與實際結算的時間差。尤其是上市公司，更不會為利息而損失股票價值。央視的無知也許給社會會造成更大傷害。