本報訊（記者 陳斯）備受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”北京細(xì)則昨日發(fā)布，根據(jù)北京市政府印發(fā)的《通知》，2013年全市新建商品住房價格與2012年相比應(yīng)保持穩(wěn)定，并進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　《通知》從切實承擔(dān)穩(wěn)定房價工作責(zé)任、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)商品房銷售管理、強(qiáng)化市場監(jiān)管和預(yù)期引導(dǎo)、加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)七個方面提出了十九條具體政策措施。

　　《通知》要求，自今日起，本市戶籍單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已經(jīng)擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　同時，對個人轉(zhuǎn)讓住房，能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

　　此外，還將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　解讀一

　　調(diào)控目標(biāo)

　　政策

　　2013年本市房價控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　解讀

　　降低改善型商品房價格

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，北京2013年度房價控制目標(biāo)，從總體上延續(xù)了2011年“穩(wěn)中有降”的思路。同時，是將市場短期調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)相結(jié)合，蘊(yùn)含著住房管理制度上的創(chuàng)新，和解決住房問題思路上的重大戰(zhàn)略調(diào)整。

　　其中，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價格，促進(jìn)住房回歸居住屬性，符合北京人口資源環(huán)境的現(xiàn)實要求，使有限的住房資源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消費(fèi)需求。

　　陳志認(rèn)為，今年的房價調(diào)控目標(biāo)的針對性更強(qiáng)，更符合北京的實際。近年來，北京不斷加大保障性安居工程力度，但人地資源矛盾突出，仍然面臨著一大批超出住房保障條件的家庭難以通過市場解決住房問題，給市場和保障兩方面都帶來了巨大的壓力。

　　他表示，此次北京提出的將自住型和改善型商品住房納入限價房序列管理，主要是通過逐步增加此前試點的“限地價、競房價”或“限房價、競地價”土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來銷售房價，可以有效地達(dá)到控制這類住房價格的效果。這類住房恰恰針對的就是中等收入階層，也是目前社會最大的群體，此前北京對于中等收入家庭住房問題的支持還不是特別清晰，此次進(jìn)行了明確，是政策的一大亮點。

　　至于這類住房與之前北京限價房的關(guān)系、兩種房源如何對接、覆蓋家庭的準(zhǔn)入范圍如何確定等，陳志認(rèn)為，這有待進(jìn)一步細(xì)化的實施細(xì)則。

　　解讀二

　　嚴(yán)格限購

　　政策

　　本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　解讀

　　抑制用假離婚買房行為

　　陳志秘書長認(rèn)為，這類限購的范圍是年滿18歲的單身個人。“年滿18周歲是可以脫離原有的家庭單獨(dú)生活，可以購買住房，但單身一個人一般一套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態(tài)下，如果一個人買多了，是有投資投機(jī)的嫌疑。從調(diào)控的整體來看，這條規(guī)定的主要目的還是抑制投資投機(jī)的需求，讓房屋回歸自住和居住的功能。”對于離婚人士，陳志認(rèn)為也應(yīng)屬于單身個人的范圍。

　　北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰說，這條政策是對需求的抑制，去年下半年起，北京的樓市出現(xiàn)了回暖，主要是剛性需求和改善型需求的推動，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用離婚的手段來買房，兩人離婚之后，最多的可以一共買4套房，新政策對這樣的行為將有效抑制�！�

　　不過，李文杰表示，這部分假改善的需求其實并不大，因此對于實際改善型需求不會有明顯的誤傷。

　　解讀三

　　加強(qiáng)查處

　　政策

　　將進(jìn)一步加大執(zhí)法檢查力度，繼續(xù)堅決查處各種違反限購政策的違法違規(guī)行為，絕不姑息，確保限購措施執(zhí)行不走樣。對于教唆、協(xié)助購房人騙取購房資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，將根據(jù)不同情況要求整改甚至停業(yè)整頓，并處罰有關(guān)人員。通過各種手段騙取購房資格的家庭，不僅要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，不予辦理房產(chǎn)證，且5年內(nèi)不能在本地購房；構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑事責(zé)任。

　　解讀四

　　提高首付

　　政策

　　中國人民銀行營業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　解讀

　　二套房首付或提至七成

　　李文杰說，此次北京的細(xì)則中，只是要求進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒有明確上浮的比例。

　　“目前二套房貸的政策是首付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進(jìn)一步提高首付比例，很可能是首付比例提高到7成，貸款利率上浮20%。這符合市場預(yù)期，比較務(wù)實�！崩钗慕苷f。

　　他表示，對于二套房貸政策，北京此次出臺細(xì)則中的規(guī)定，與之前大家的預(yù)期相比，并沒有很高的加嚴(yán)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，央行下通知規(guī)定首付比例“一刀切”的可能性非常小，極有可能要求“各家銀行根據(jù)自身放貸比例和風(fēng)險自行控制二套房首付的調(diào)整比例”，如果是這樣就可能會出現(xiàn)部分銀行調(diào)整，但是部分銀行不動的現(xiàn)象，“下周就要看哪家先當(dāng)出頭鳥，可能放貸業(yè)務(wù)不是重心的銀行會先調(diào)整�！�

　　算賬

　　購200萬房將增稅28萬

　　假設(shè)二套房的首付提高至70%，以評估價200萬的二手房為例，貸款20年，首付提高至70%后借款人要多支付20萬的首付款，前期資金壓力較大，但是相對還款的壓力會減少很多，因為相應(yīng)的貸款額度也隨之降低。

　　從月還和總還款的金額來看，商業(yè)貸款新舊政策對比月還節(jié)省1575.3元，總還款節(jié)省378073元。公積金貸款新舊政策對比，月還節(jié)省1314.4元，總還款節(jié)省315454元。二套房新政策商貸與公積金對比，因為公積金的利率較低，所以月還款會比商業(yè)貸款少782.73元，總還款少187855元。

　　1.

　　高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

　　2.

　　認(rèn)真落實房價控制目標(biāo)。（解讀一）

　　3.

　　建立穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。

　　4.

　　繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施。（解讀二）

　　5.

　　嚴(yán)格購房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。（解讀三）

　　6.

　　繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。（解讀四）

　　7.

　　充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。（解讀五）

　　8.

　　穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)。

　　9.

　　完善土地市場監(jiān)管。

　　10.

　　加快普通商品住房供應(yīng)。

　　11.

　　落實2013年建設(shè)籌集保障性住房任務(wù)。（解讀六）

　　12.

　　2013年年底前，各區(qū)縣要將符合條件、有穩(wěn)定就業(yè)的在京外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍。