原標題：北京重點學區房單價7萬—10萬

　　地處中關村中心地區西部的萬柳區域，由于緊鄰中關村三小分校、人大附小、人大附中等名校，學區房的價格已經達到10萬元／平方米

　　在北京西三環外中關村南路和科學院南路附近，有不少普通的舊式小區。

　　從外表上看，這些小區破舊不堪、陰暗的水泥樓道、墻壁上到處貼著各種小廣告、小區內的綠化和各種設施也都并不完善。但是，這些破舊小區的房屋單價卻已經高達8萬至9萬元，只因為這些小區是中關村一小和中關村三小的學區房。

　　同樣，在北京東城區東四環附近，一批回遷樓，沒有電梯，沒有太多綠化，小區房價也基本在8萬元／平方米左右，家長們卻仍然爭搶購買，只為了幫自己孩子取得史家小學的一個學位。

　　北京學區房的價格通常都比周邊非學區房價格高出20％以上，但由于房源一直緊缺、需求不斷增高，學區房的價格依然一路高漲。

　　海淀區：學區房最高10萬／平方米

　　“這幾個小區的單價基本都在7.5萬至9萬，面積越小，單價越高。”一名銷售經理表示，如果是30—40平方米的一居室，單價基本就在9萬左右；兩居室60平方米左右，三居室70—80平方米左右，兩居室和三居室單價基本是7萬—8萬。

　　在北京，海淀區中關村一帶的教育水平一直被譽為“丘陵上的峰巒”，尤其以中關村一小和中關村三小最為著名，這兩所小學由一所小學拆分而來，所以兩所小學的總部距離很近。

　　可是，中關村一小和三小周邊的學區房并不多，主要集中在中關村南街沿線的幾個老式小區里：科育小區、黃莊小區、東南小區以及稍遠一點的保福寺小區和航天小區。其中，科育小區、黃莊小區和東南小區步行5—10分鐘即可到達學校，成為家長購買學區房的首選。

　　“這幾個小區的價格基本都在7.5萬至9萬元一平方米，面積越小，單價越高。”鏈家地產中關村店一名銷售經理吳先生對第一財經日報《財商》表示，如果是30—40平方米的一居室，單價基本就在9萬左右；兩居室大概60平方米，三居室70—80平方米左右，兩居室和三居室單價基本是七八萬。

　　但是，這幾個小區的硬件設施和環境都不理想。比如科育小區是60、70年代的老工房，每幢樓6層，基本都沒有電梯。但從目前房屋的出售價來看，35平一居345萬、48平兩居400萬……價格遠遠高于很多中高檔小區。

　　房子面積越小，單價越高，這主要是因為很多家長買這里的房子只是為了購買一個學位。“很多人買一居室，并不會住，而是會在附近租一套條件好一點的房子。”吳先生指出，買一居只是為了買一個學位，一居室房源少、需求旺，所以價格相對更高。

　　在中關村一小對面有一個中科院的經濟適用房新科祥園，這個小區建于2002年，小區的設施和綠化等都屬于中上水平。不過，這里由于是經濟適用房，并不允許出售，但卻成為了很多家長陪讀的首選。記者看到新科祥園小區周邊的柵欄和柱子上都貼滿了出租信息。

　　新科祥園租金并不低。記者從中介了解到，新科祥園二居室月租金是1萬元，三居室是1.3萬元左右。即使在租金不上漲的情況下，小孩上小學的6年期間，租一個兩居室需要花費的房租也高達72萬元，這還不包括購買“學位”的價格。

　　不過，中關村一小和中關村三小周邊的老小區的價格并不是學區房中最貴的。地處中關村中心地區西部的萬柳區域，由于緊鄰中關村三小分校、人大附小、人大附中等名校，學區房的價格已經達到10萬／平方米。

　　“萬柳的學區房兩居室起碼要八九百萬，三居室肯定是1000萬以上了。”吳先生對記者表示，那邊學區房應該基本比中關村三小總部的學區房貴1萬—2萬／平方米。

　　同樣，在海淀區五道口清華大學五道口金融學院對面的華清嘉園，與清華、北大毗鄰，交通方便，小區內還有啟明雙語幼兒園和中關村第二小學華清校區，而主要因為該小區帶有中關村二小的學區名額，這里的房價也一度被叫到了天價。今年3月華清嘉園出現一套37平方米、預售價350萬元的天價學區房，這里被網友戲稱為“宇宙的中心”。

　　“真實交易的價格并沒有網上那么高。”五道口一家地產中介銷售經理告訴記者，這里房子主要是小戶型，大都是37—60平方米左右，交易的華清嘉園的房子基本在8萬—9萬多/平方米。

　　東城區：史家小學學區房8萬／平方米

　　這一片區的學區房一居室的單價基本在8萬元左右，而二居室和三居室的單價在7萬元左右。很多家長在孩子出生前就買好了學區房，在孩子上學之后就將學區房賣出，這本身也是一項獲利頗大的投資。

　　與海淀區相比，東城區的知名小學比較少，最知名的莫過于史家小學。北京東城區史家胡同名宅鱗次，從晚清至當代，眾多政商名流曾先后定居于此。而位于史家胡同的史家小學是東城區最知名的小學。

　　史家小學的學區房主要是周邊幾個胡同內的2003年左右的回遷樓和90年代的老式板樓。“這邊的學區房均價是7萬—8萬／平方米。”我愛我家朝陽門南小街店的置業顧問劉小姐對記者表示，這里的一部分房子是經濟適用房，如果買的話，需要多繳納3％的土地出讓金。

　　記者了解到，這一片區的學區房一居室的價格在8萬元／平方米左右，而二居室和三居室的價格在7萬元／平方米左右。同時，由于地處東二環內，這邊房子價格一直是穩中有升。

　　“這里房價肯定不會跌。”劉小姐表示，很多家長在孩子出生前就買好了學區房，在孩子上學之后就將學區房賣出，這本身也是一項獲利頗大的投資。

　　不過，除了就近劃片的生源外，史家小學還有一部分生源屬于共建生。最初東城區為了招商引資，除了在土地、房屋和財稅方面開出優惠便利條件外，還通過優質教育資源置換，也就是為某些公司提供共建名額，招徠了許多大企業如中石油、中石化等大企業將總部搬到東城區。

　　這種共建生在北京并不在少數。“我們家小孩將來上學也不需要發愁，因為我們單位也是共建單位。”一位在某大型央企工作的張先生指出，其所在單位與一所小學是共建單位，將來其小孩可以直接到該小學上學，省去很多麻煩。

　　學區房：高房價高租金

　　學區房與周邊非學區房的差額都在萬元以上。中關村一小和中關村三小的學區房價格在7.5萬—9萬之間，而周邊非學區的新小區房價僅在5萬元左右，高出33％—44％；史家小學學區房均價為7萬—8萬元，而非學區房均價為6萬元左右，高出14.5％—25％。

　　學區房對于很多家長來說，是一個無奈的選擇。對于許多重點小學而言，只有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀，家長只能通過購買學區房來落戶。由于多數學校要求戶口遷入學校劃片所在地區在3年以上，很多家長在孩子出生前就開始規劃購買學區房。因為即使學區房租金價格、售房價格連年上漲，但市場需求一直很旺盛。

　　根據21世紀不動產市場研究部的監測數據，北京很多重點小學附近的學區房價格在5萬元/平方米以上，其中很多房源價格都超過7萬元/平方米。與去年同期相比，今年上半年這些二手房的掛牌均價均大幅上漲。

　　“2009年年底中關村一小、三小的學區房是3萬多，當年能買一個三居室的價錢現在只能買一居室。”吳先生指出，漲得最快的是從2012年5月到2012年年底，從5萬多漲到8萬多。

　　史家小學周邊的學區房在2012年年底僅4萬—5萬元左右，不到一年時間已經漲到7萬—8萬元，幾乎翻倍。

　　此外，學區房單價相比周邊非學區房的差額都在萬元以上。中關村一小和中關村三小的學區房價格在7.5萬—9萬之間，而周邊非學區的新小區房價僅在5萬元左右，高出33％—44％。

　　史家小學學區房均價為7萬—8萬元，而非學區房均價為6萬元左右，高出14.5％—25％。

　　對于很多家長來說，購買學區房只是為了幫孩子取得一個學位，不過無形中也成為了一種投資。

　　“這里現在出售房子的業主很多都是孩子已經在上一、二、三年級的家長。”劉小姐指出，很多家長都是提前把學區房買好，然后一滿5年就立即出售。

　　張女士2000年在東四環美麗園買了一套房，當時的價格是5800元／平方米，但目前該小區的價格已經漲到6萬多一平，價格翻了十倍。

　　“這個房子是海淀實驗小學的學區房，當時買的時候并不知道，直到孩子上學了才知道是學區房。”張女士告訴記者，海淀實驗小學周邊老小區學區房的價格大概是5萬多一平方米，自己所在小區由于環境較好、設施更完善，價格更高，不過孩子上學需要20—30分鐘的車程。

　　而在張女士小區相鄰的一個同等檔次的小區，由于并非海淀實驗小學的學區房，房價不到5萬元／平方米。

　　除了高房價外，學區房的房租也高居不下。根據21世紀不動產市場研究部監測數據，9月上半個月抽樣的11個學區房租賃價格，8月份一居室租金均價4792元/月，9月份均價4813元/月，環比上漲0.5%。攝影/劉田　　　　　　　　

(第一財經日報)